【2026年開始】住所変更登記の義務化と、面倒な手続きを自動化する「スマート変更登記」をわかりやすく解説

こんにちは。東京都目黒区、学芸大学駅徒歩1分の「おうちの相続カウンター」（株式会社ジェイランド）です。

私たちは「家族と同じくらい、あなたの味方」をコンセプトに、おうちの相続や売却・建築に関する無料相談を行っています。

さて、不動産をお持ちの皆様へ、2026年（令和8年）4月1日からスタートした非常に重要なルール変更のお知らせです。

引っ越しなどで住所が変わった際、これまでは「いつかやればいい」と放置されがちだった不動産の「住所変更登記」が、ついに義務化されます。しかし同時に、面倒な手続きを無料・自動で行ってくれる「スマート変更登記」という便利な新サービスも始まります。

今回は、この新しいルールと、罰則を避けてラクに手続きを済ませる方法について、わかりやすく解説します。

1. 知らないと罰金も！住所変更登記の義務化とは？

2026年4月1日より、不動産（土地・建物）の所有者は、引っ越しなどで住所や氏名が変わった場合、変更日から2年以内に変更登記（名義の書き換え）を行うことが義務付けられます。

正当な理由なく、2年間の期限を過ぎても手続きを行わなかった場合、「5万円以下の過料（罰金のようなもの）」の対象となる可能性があります。

「昔買った実家の土地、住所が古いままになっているかも……」という方は、早めの確認が必要です。

「引っ越しのたびに法務局で手続きをするなんて面倒！」「司法書士に頼むとお金がかかるし……」

そんな皆様の声に応えるため、国が導入した画期的なサービスが「スマート変更登記」です。

これは、あなたが引っ越しをして市区町村に転居届を出すと、法務局が自動で（職権で）登記簿の住所を更新してくれるサービスです。

こんなに便利な「スマート変更登記」ですが、何もしなくても勝手に適用されるわけではありません。 利用するためには、法務局へ「検索用情報の申出」をしておく必要があります。

なぜなら、現在の登記簿には「氏名」と「住所」しか載っていないため、同姓同名の人と区別するために「生年月日」や「メールアドレス」などを法務局に登録（申出）しておく必要があるからです。

すでに不動産を持っている方： パソコンやスマホから「かんたん登記・供託申請」のページで、生年月日やメールアドレスを入力するだけで申出ができます（電子証明書は不要です）。
これから不動産を買う（相続する）方： 名義変更（所有権移転登記）の申請時に、生年月日などを併せて記載することで同時に申出が完了します。

この申出さえしておけば、あとは2年に1回程度、法務局が住基ネットを確認し、もし住所が変わっていれば「変更登記をしますか？」という確認メール（または手紙）が届きます。それに「はい」と答えるだけで手続き完了です。

今回の制度変更では、もう一つ重要な仕組みが始まります。法務局がスマート変更登記のために住基ネットを確認した際、所有者の方が「亡くなっている」ことを把握した場合、登記簿にその印（符号）を表示するというものです。

これにより、「この不動産の持ち主は亡くなっているから、相続手続きが必要だ」ということが、登記簿を見るだけで一目でわかるようになります。これは、放置された空き家や「所有者不明土地」を減らすための国の対策の一つです。

※なお、この符号がついたからといって自動で相続登記がされるわけではありません。相続登記の手続きは別途ご家族で行う必要があります（相続登記も2024年から義務化されています）。

ここまでお読みいただき、「なんだか難しそう」「自分の実家は申出が必要なのかしら」とご不安に思われた方もいらっしゃるかもしれません。

不動産の手続きは、専門用語が多く、一般の方には分かりにくいのが実情です。もし、以下のようなお悩みがあれば、一人で抱え込まずに「おうちの相続カウンター」にご相談ください。

私たちは、お客様の状況を丁寧にヒアリングし、必要に応じて提携する司法書士などの専門家と連携しながら、最適な解決策をご提案いたします。

相談は完全無料です。「家族と同じくらい、あなたの味方」として、わかりやすい言葉でサポートさせていただきます。

【お問い合わせ・無料相談のご予約はこちら】 おうちの相続カウンター（株式会社ジェイランド）