【不動産コラム】認知症になると家が売れない？2025年問題と「成年後見制度」の基礎知識

こんにちは、おうちの相続カウンターです。

2025年、日本は団塊の世代が全員75歳以上となる「超高齢社会」のピークを迎えます。推計によると、認知症患者数は700万人を超えるとされており、これは65歳以上の高齢者の約5人に1人が該当する計算です。

「うちはまだ大丈夫」そう思っていても、認知症や判断能力の低下は、ある日突然、自分事として降りかかってくる可能性があります。

特に不動産という重要な資産をお持ちの方にとって、「判断能力の低下」は「資産凍結」のリスクに直結します。今回は、不動産オーナー様が知っておくべき「成年後見制度」と、事前の対策について解説します。

不動産取引には「明確な意思」が必要です

なぜ、不動産会社が認知症の話をするのか。それは、不動産の売却や賃貸契約において、所有者ご本人の明確な意思表示が法律上不可欠だからです。

もし、認知症などで判断能力が失われてしまうと、ご本人が契約書に署名・捺印をしても、その契約は無効となります。つまり、介護費用を捻出するために自宅を売りたくても、「売れない」という事態に陥ってしまうのです。

そこで重要となるのが、**「成年後見制度」**です。

成年後見制度とは、判断能力が不十分な方を法的に保護・支援する仕組みです。大きく分けて2つの種類があります。

すでに判断能力が低下してしまった場合に、家庭裁判所が後見人を選任する制度です。後見人が本人に代わって財産管理や契約行為を行います。本人の状態に応じて「後見」「保佐」「補助」の3類型があります。

判断能力があるうちに、将来を見越して「誰に」「何を」任せるかを自分で決め、公正証書で契約を結んでおく制度です。自分の信頼できる人を指名できる点が大きなメリットです。

「親が認知症になったら、成年後見人をつければすぐに家を売れる」とお考えの方も多いですが、実はそう簡単ではありません。不動産取引の視点から見ると、いくつかのハードルがあります。

親族が選ばれるとは限らない 後見人は家庭裁判所が選任します。親族が希望しても、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるケースが多く、その場合は継続的に報酬が発生します。
「資産を守る」ことが最優先 後見人の役割は「本人の財産保護」です。たとえ家族が「相続対策のために売りたい」「活用したい」と考えても、本人の利益にならない（資産が減るリスクがある）と判断されれば、不動産取引に同意してもらえないことがあります。
自宅の売却には裁判所の許可が必要 居住用不動産（自宅）を売却する場合、後見人の判断だけでは実行できず、家庭裁判所の許可が必要です。これには合理的な理由と、煩雑な手続き、そして時間が必要です。